서울 구로/양천/마포 아파트 매매/전세가격 추이 (2012~2024)

 

 

(서울 구로구 아파트 매매/전세 가격 추이)

 

(서울 양천구 아파트 매매/전세 가격 추이)

 

(서울 마포구 아파트 매매/전세 가격 추이)

 

아래 글은 서울시 마포구, 구로구, 양천구의 아파트 매매 및 전세 가격 추이(변동률)에 대한 분석과, 각 연도별 주요 부동산 제도와 정책 변화를 함께 살펴보는 장문의 글입니다.  (출처: 한국부동산원 R-ONE [https://www.reb.or.kr/r-one/portal/bbs/rpt/selectBulletinPage.do])

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1. 서론

서울시 부동산 시장은 오랫동안 대한민국 경제의 핵심 지표 중 하나로 여겨져 왔습니다. 특히 아파트 매매가격과 전세가격 추이는 주택 수요와 공급, 금융정책, 정부 부동산 규제, 글로벌 경제 상황 등 다양한 요인에 따라 민감하게 반응합니다. 이 글에서는 서울시 마포구, 구로구, 양천구의 최근 아파트 매매 및 전세 가격 변동률을 중심으로 심층 분석하고, 각 연도별로 중요한 부동산 정책과 제도를 함께 살펴보겠습니다.

마포구는 서울 도심에 인접하여 문화, 교육, 교통 인프라가 잘 갖추어진 지역으로, 2000년대 이후 젊은 층과 중산층의 선호도가 크게 높아진 곳입니다. 구로구는 서울 서남권을 대표하는 산업·업무지구가 발달한 지역으로, 상대적으로 중소형 아파트와 실거주 목적의 매매 수요가 꾸준히 이어져 왔습니다. 양천구는 목동 신시가지 등 대단지 아파트와 우수 학군을 보유하고 있어, 꾸준한 수요층이 존재합니다.

이 글에서는 한국부동산원 자료를 기반으로 세 지역의 가격 변동 추이를 살펴보고, 연도별로 시행되었던 부동산 관련 주요 정책과 그 영향에 대해 자세히 분석합니다. 이를 통해 부동산 시장을 이해하고, 향후 시장 전망과 투자·거주의 전략을 세우는 데 도움이 되길 바랍니다.

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2. 마포구, 구로구, 양천구 아파트 매매·전세 가격 변동률 개요

2.1 마포구 아파트 시장 특성

• 입지 및 특성: 마포구는 서울 도심(종로·중구)과 가까운 입지적 장점을 지니며, 홍대·합정·상수 등 문화예술과 젊은 트렌드가 결합된 지역이 밀집해 있습니다. 공덕, 마포, 상암 등 업무지구도 성장하면서 주택 수요가 계속 증가해 왔습니다.
• 매매가격 추이: 2010년대 중반부터 서울 전반적인 집값 상승 흐름에 맞춰 마포구 역시 꾸준히 매매가가 올랐습니다. 특히 2017~2019년 사이 서울 집값이 급등하던 시기, 마포구도 강북권 중 상대적으로 높은 상승률을 보였습니다.
• 전세가격 추이: 전세가격도 매매가격과 비슷한 흐름을 보이나, 역전세나 갭메우기 현상이 간혹 발생하기도 했습니다. 2020년 이후 전세 물량 부족과 전세가율 상승으로 전세가격이 큰 폭으로 올랐던 시기가 있었으며, 이후 정책 변화에 따라 변동률이 다소 완화되기도 했습니다.

2.2 구로구 아파트 시장 특성

• 입지 및 특성: 구로구는 디지털단지, 구로공단 등 산업시설이 오래전부터 형성되어 왔고, 교통 접근성도 서부간선도로, 지하철 1·2호선, 7호선 등으로 나쁘지 않습니다. 그러나 강남권이나 마포·용산에 비해 상대적으로 주거 선호도가 낮다는 인식도 있었으나, 최근 10여 년간 직주근접을 선호하는 수요층에게 재평가를 받고 있습니다.
• 매매가격 추이: 2010년대 후반부터 서울 외곽 지역도 개발 호재와 저금리 기조에 힘입어 집값이 오르기 시작했습니다. 구로구 역시 이 영향에서 자유롭지 않았으며, 특히 신도림·구로동 일대 재개발·재건축 이슈가 상승 모멘텀을 제공하기도 했습니다.
• 전세가격 추이: 매매에 비해 전세가격 상승률은 상대적으로 완만했지만, 2020년 전후로 전세 수요가 증가하고 매물이 줄어들면서 전세가격이 크게 오른 시기가 있었습니다. 이후 금리 인상, 세제 변화 등에 따라 전세 수요가 일부 매매로 전환되기도 하면서 변동률이 다소 줄어드는 모습입니다.

2.3 양천구 아파트 시장 특성

• 입지 및 특성: 양천구는 목동 신시가지 아파트 단지로 유명하며, 우수 학군과 대단지 아파트가 밀집해 있습니다. 지하철 5호선, 9호선, 경인로 등 교통도 편리하여 실거주 선호도가 높습니다.
• 매매가격 추이: 2010년대 중후반 이후 강남 3구의 집값이 급등하면서, 양천구를 포함한 '강남 대체지'들이 주목받았습니다. 목동 재건축 기대감 등으로 인해 매매가격 상승 폭이 컸으며, 한때는 서울에서 가장 높은 상승률을 기록하기도 했습니다.
• 전세가격 추이: 학군 수요와 직주근접 수요가 결합하여 전세 시장도 꾸준한 상승세를 보였습니다. 2020~2021년 사이 전세난이 심화되면서 목동 신시가지 전세 가격이 큰 폭으로 오르는 현상이 나타났으며, 이후에는 다소 안정되었지만 여전히 서울 평균보다 높은 전세가격 수준을 유지하고 있습니다.

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3. 아파트 매매·전세가격 변동률 비교 표

아래 표는 세 지역(마포구, 구로구, 양천구)의 최근 5년(예시: 2018년~2022년)간 연평균 변동률을 가상의 예시 데이터로 나타낸 것입니다. 실제 데이터는 한국부동산원 R-ONE에서 제공되는 월별·분기별 자료를 확인하시기 바랍니다.

구분/ 변동률(%)	18매매	18전세	19매매	19전세	20매매	20전세	21매매	21전세	22매매	22전세
마포구	+3.2	+2.1	+5.4	+3.7	+7.8	+6.1	+10.2	+8.9	+3.5	+2.0
구로구	+2.5	+1.8	+4.2	+3.0	+6.0	+5.2	+9.5	+7.0	+3.2	+1.5
양천구	+3.8	+2.5	+5.9	+4.2	+8.3	+6.5	+11.0	+9.5	+4.1	+2.2

표 해석

• 2018년에는 세 지역 모두 매매·전세 가격이 비교적 완만하게 상승했습니다.
• 2019년부터 상승 폭이 조금 더 커졌으며, 특히 양천구의 상승세가 눈에 띕니다.
• 2020~2021년 사이 정부의 잇단 부동산 규제에도 불구하고 세 지역 모두 높은 상승률을 보였습니다.
• 2022년에는 금리 인상, 대출 규제 등의 영향으로 상승 폭이 다소 둔화된 것으로 나타납니다.

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4. 연도별 주요 부동산 정책과 시장 영향

아파트 매매·전세가격 변동률에는 정부의 부동산 정책이 중요한 역할을 합니다. 아래에서는 2015년부터 2023년까지의 주요 부동산 제도 및 정책을 연도별로 정리하고, 해당 정책이 시장에 미친 영향을 살펴보겠습니다.

4.1 2015년

• 주요 정책
  • LTV·DTI 완화: 2014년 하반기부터 시작된 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 완화 정책이 2015년까지 이어지면서, 주택 구입 자금 조달이 쉬워졌습니다.
  • 저금리 기조: 한국은행의 기준금리 인하로 인해 시중금리가 낮아졌고, 이에 따라 주택 구매 수요가 증가하였습니다.
• 시장 영향
  • 서울 전역에서 매매 수요가 늘어났고, 마포·구로·양천구 모두 아파트 가격이 서서히 상승하기 시작했습니다.
  • 전세 수요 역시 매매 전환이 일부 이뤄지면서, 전세가격 상승 폭은 크지 않았으나 꾸준한 오름세가 유지되었습니다.

4.2 2016년

• 주요 정책
  • 분양가 상한제 일부 완화: 일부 지역에서 분양가 상한제 적용이 완화되면서, 재건축·재개발 단지들의 분양가가 상승 추세를 보였습니다.
  • 청약 제도 변경: 청약 가점제 비중 확대 등 무주택 실수요자 중심으로 개편을 추진하였으나, 당시에는 아직 제한적이었습니다.
• 시장 영향
  • 재건축 기대감이 있는 양천구 목동, 마포구 일대가 상대적으로 높은 상승률을 기록했습니다.
  • 구로구도 개발 호재가 있는 지역 위주로 매매가격이 올랐으나, 여전히 서울 평균 대비 약간 낮은 상승세를 보였습니다.

4.3 2017년

• 주요 정책
  • 8.2 부동산 대책: 다주택자 양도세 중과, 투기과열지구 지정, 청약 1순위 요건 강화 등 강력한 규제가 시행되었습니다. 서울 전역(일부 제외)이 투기과열지구 또는 투기지역으로 묶이면서 대출 규제와 세제 부담이 커졌습니다.
  • 재건축 초과이익환수제 부활 예고: 재건축 단지들에 대한 부담금이 크게 늘어날 수 있다는 전망이 시장에 반영되었습니다.
• 시장 영향
  • 강남권과 마포·양천구 등 인기 지역의 매매가격 상승세가 일시적으로 주춤했지만, 실수요자들의 매입은 계속되었습니다.
  • 구로구는 상대적으로 규제의 영향이 적게 느껴졌으나, 전체적인 시장 분위기 탓에 거래량이 다소 줄어드는 모습을 보이기도 했습니다.

4.4 2018년

• 주요 정책
  • 9.13 부동산 대책: 종합부동산세 강화, 대출 규제(2주택 이상 보유 시 규제지역 내 주택담보대출 원천 금지), 공시가격 현실화 등이 발표되었습니다.
  • 투기지역·투기과열지구 확대: 마포구, 양천구 일부 지역도 규제 대상에 포함되어 매매 거래가 위축되는 양상이 나타났습니다.
• 시장 영향
  • 마포구, 양천구 모두 규제지역으로 지정되어 투자 목적의 매수세가 줄어들었으나, 학군 수요와 업무지구 인접 수요가 견고해 가격 하락은 제한적이었습니다.
  • 구로구도 동일한 규제를 받았으나, 실수요 중심으로 꾸준히 거래가 이루어졌고, 전세가격은 저금리 기조로 인해 완만하게 상승했습니다.

4.5 2019년

• 주요 정책
  • 12.16 부동산 대책: 조정대상지역 확대, 종부세 인상, 15억 초과 아파트 대출 규제(주택담보대출 불가) 등 강도 높은 규제가 추가 도입되었습니다.
  • 공시가격 현실화율 상승: 고가 아파트를 중심으로 보유세 부담이 늘어났습니다.
• 시장 영향
  • 고가 아파트가 밀집한 마포구, 양천구 일부 지역은 세 부담 상승으로 다주택자 매물이 나오기도 했으나, 여전히 우수 입지 및 학군 수요가 견고하여 매매가 하락은 제한적이었습니다.
  • 구로구는 중저가 아파트가 많아 상대적으로 규제 영향이 덜했으나, 전반적인 서울 시장 분위기 위축으로 거래량이 줄어드는 모습을 보였습니다.

4.6 2020년

• 주요 정책
  • 6.17·7.10 부동산 대책: 전세자금 대출 규제 강화, 종부세·양도세 추가 인상, 임대사업자 혜택 축소 등이 발표되었습니다.
  • 코로나19 확산 및 저금리 기조: 코로나19 사태로 인해 경기 부양을 위한 저금리 정책이 이어지면서, 유동성이 부동산 시장으로 대거 유입되었습니다.
• 시장 영향
  • 마포구, 양천구 모두 거래량은 줄었으나, 저금리와 풍부한 유동성, 재건축 기대감 등으로 매매가격 상승세가 이어졌습니다. 전세가격도 전세 매물 부족 현상으로 급등세를 보였습니다.
  • 구로구도 디지털단지 인근으로 청년·직장인 수요가 꾸준했고, 매매·전세 모두 완만한 상승세를 유지했습니다.

4.7 2021년

• 주요 정책
  • 2.4 대책·8.4 대책: 공공주도 3080+ 대규모 주택공급, 도시재생, 역세권 개발, 도심복합개발 등 공급 확대 방안이 발표되었습니다.
  • 재건축 규제 일부 완화 시사: 국토부에서 안전진단 기준 완화 가능성을 시사하기도 했습니다.
• 시장 영향
  • 공급 확대 방안 발표로 시장 기대감이 형성되었으나, 실제 공급까지는 시간이 걸린다는 인식으로 인해 매매가격은 계속 오름세를 보였습니다.
  • 양천구 목동 재건축 기대감, 마포구 일대 정비사업 이슈 등으로 가격 상승이 크게 나타났습니다. 전세가격도 상승 기조를 이어갔습니다.
  • 구로구는 신도림·구로동 일대 재개발·재건축 사업 소식이 시장에 반영되면서, 매매가가 꾸준히 오르고 전세 수요도 꾸준했습니다.

4.8 2022년

• 주요 정책
  • 새 정부 출범(2022년 5월): 부동산 규제 완화를 예고하면서, 종부세 완화, 다주택자 양도세 중과 한시 배제 등 세제 혜택이 발표되었습니다.
  • 금리 인상 기조 전환: 물가 상승과 미국 연준의 금리 인상으로 인해 한국은행도 기준금리를 연속적으로 올렸습니다.
• 시장 영향
  • 규제 완화 기대감으로 인해 상반기까지는 가격이 강보합을 유지했으나, 하반기부터 금리 인상의 영향이 본격화되면서 매매 수요가 위축되었습니다.
  • 마포·양천구의 고가 아파트 위주로 가격 조정이 일부 나타났고, 구로구도 전반적인 거래량 감소와 함께 매매가격 상승 폭이 줄어들었습니다.
  • 전세 시장 역시 대출 이자 부담이 커지면서 월세 전환 수요가 늘어나, 전세가격 상승률이 둔화되는 모습을 보였습니다.

4.9 2023년

• 주요 정책
  • 투기과열지구·조정대상지역 해제: 일부 지역의 규제를 해제하여 거래 정상화를 유도하는 움직임이 이어지고 있습니다.
  • 재건축 안전진단 기준 완화: 노후 아파트 단지들의 재건축 추진이 수월해질 것으로 기대됩니다.
• 시장 영향
  • 금리 인상 기조가 이어지고 있지만, 규제 해제와 재건축 기대감으로 인해 일부 지역에서는 매물이 줄어들며 가격이 다시 반등 조짐을 보이는 곳도 있습니다.
  • 마포구, 양천구의 주요 단지들은 재건축 기대감이 커지는 중이고, 구로구도 중저가 아파트를 찾는 실수요자에게 꾸준히 관심을 받고 있습니다.
  • 전세 시장은 고금리 부담이 남아 있지만, 매매 전환이 어려운 수요층이 여전히 전세를 찾으면서 큰 폭의 가격 하락 없이 유지되고 있습니다.

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5. 지역별 상세 분석

5.1 마포구

• 장점 및 리스크
  • 도심 접근성, 상업·업무지구 인접, 풍부한 문화 인프라로 인한 꾸준한 수요.
  • 다만 최근 금리 인상으로 인해 고가 아파트의 매수 부담이 커지고, 투자 수요가 줄어들 가능성이 존재.
• 앞으로의 전망
  • 공덕, 마포, 합정 일대의 대단지 아파트는 여전히 높은 선호도를 보일 것으로 전망되며, 재건축·재개발 이슈가 있는 지역은 장기적으로 가격 상승 여력이 있습니다.

5.2 구로구

• 장점 및 리스크
  • 구로디지털단지, 가산디지털단지 등 업무시설과 가까워 직주근접 수요가 지속.
  • 강남권 대비 선호도가 낮다고 인식되지만, 중저가 매물과 개발 호재로 재평가 가능성이 높음.
• 앞으로의 전망
  • 신도림역 주변 개발, 구로동 재개발, 항동지구 등 신규 주거단지 조성으로 매매 수요 증가 가능성이 있음.
  • 금리 인상 시기에 따라 매수 심리가 위축될 수 있으나, 실거주·직주근접 수요가 뒷받침되어 중장기적으로는 안정적인 상승이 예상됩니다.

5.3 양천구

• 장점 및 리스크
  • 목동 신시가지, 우수 학군 등으로 인한 탄탄한 실거주 수요가 최대 강점.
  • 재건축 규제가 완화되면 목동 신시가지 단지들의 가치가 크게 부각될 가능성이 큼.
• 앞으로의 전망
  • 재건축 기대감이 실현된다면 큰 폭의 가격 상승이 가능하지만, 안전진단 통과 여부와 시공사 선정, 사업성 등 여러 변수를 지켜봐야 함.
  • 전세 시장도 학군 수요가 지속될 전망이어서 가격이 쉽게 떨어지지 않을 것으로 예상됩니다.

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6. 시장 대응 전략

1. 금리 동향 파악
   • 2022년부터 시작된 금리 인상 기조가 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다. 금리가 안정화되는 시점을 주시하여 매매·전세 전략을 세워야 합니다.
2. 정부 규제 및 완화 정책 모니터링
   • 투기과열지구, 조정대상지역 해제 여부, 재건축 안전진단 기준 완화 등 정부의 규제 및 완화 정책이 향후 시장 분위기를 좌우할 것입니다.
3. 재건축·재개발 이슈 선별
   • 마포구, 양천구, 구로구 모두 재건축·재개발 이슈가 산재해 있습니다. 각 구별로 추진 속도와 사업성을 면밀히 분석하여 중장기 투자를 검토할 수 있습니다.
4. 전세 vs 매매 선택
   • 전세가율이 높은 구는 갭투자 위험이 있으나, 금리 부담이 커지면 전세 수요가 일정 부분 월세로 전환될 가능성도 있습니다. 자신의 자금 상황과 대출 금리 등을 고려하여 전세 혹은 매매를 선택해야 합니다.
5. 학군·교통 등 실거주 가치 평가
   • 마포구, 양천구는 교육·문화·교통 측면에서 강점이 있으며, 구로구도 직주근접 면에서 장점이 있습니다. 실거주 가치가 높은 곳은 가격 조정 시기에 오히려 매수 기회가 될 수 있습니다.

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7. 결론

마포구, 구로구, 양천구의 아파트 매매 및 전세 가격 변동률을 살펴보면, 전반적으로 서울시 평균 상승세와 유사한 흐름을 보이지만, 지역별 특성과 재건축·재개발 기대감, 학군 수요, 직주근접 수요 등에 따라 차별화가 이뤄져 왔습니다. 또한 2017년부터 이어진 강도 높은 부동산 규제와 2022년 새 정부 출범 이후의 규제 완화 시그널, 그리고 2022~2023년 이어진 금리 인상 등 다양한 외부 요인들이 시장에 복합적으로 작용해 왔습니다.

마포구는 도심 접근성과 문화·업무 인프라, 양천구는 목동 신시가지와 우수 학군, 구로구는 직주근접성과 중저가 매물이 강점으로 꼽힙니다. 앞으로도 정부 정책 변화, 금리 동향, 지역 개발 이슈 등에 따라 세 지역 간의 상승 폭이나 시장 분위기는 상이하게 전개될 가능성이 큽니다.

향후 매매나 전세를 고려하는 수요자라면, 정부의 규제 완화와 금리 안정 시점을 주의 깊게 관찰해야 합니다. 동시에 재건축·재개발 가능성이 높은 단지, 학군 수요가 풍부한 지역, 교통이 편리한 지역 등을 우선적으로 살펴보는 것이 좋습니다. 무엇보다 부동산 시장은 단기에 급등하거나 급락하기보다는, 다양한 요인이 장기적으로 누적되어 움직이는 경향이 강하므로 중장기적인 시각을 갖고 접근하는 것이 중요합니다.

 

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출처: 한국부동산원 R-ONE ( https://www.reb.or.kr/r-one/portal/bbs/rpt/selectBulletinPage.do )

이상으로 마포구, 구로구, 양천구의 아파트 매매/전세 가격 추이 변동률에 대한 분석과, 2015년부터 2023년까지의 부동산 정책 변화를 살펴보았습니다. 부동산 시장은 계속해서 변동하며, 정부 정책과 금융 환경에 따라 빠르게 달라질 수 있으므로, 최신 정보를 지속적으로 모니터링하며 합리적인 의사결정을 내리는 것이 중요합니다.