본 글은 소규모 주택정비사업 4가지 유형의 사업타당성을 자가분석할 수 있는 시스템 소개에 대한 내용입니다. 사업타당성 분석을 원하는 주소나 건물명을 입력한 후, 5분 이내로 리포트까지 출력할 수 있으니 아래 절차를 따라서 쉽게 따라해보세요. (출처 : 소규모&빈집정보 알림e / 사례 : 서울시 구로구 구로동 155-44 외)
1. 사업타당성분석 분야 선택
먼저, 사업타당성분석을 시작하기 전에 진행할 사업의 유형을 선택합니다. 소규모주택정비사업은 여러 유형으로 나뉘는데, 관리지역 외의 경우에는 보다 자유로운 범위에서 분석이 진행됩니다. 이 단계에서는 사업의 특성과 목표에 맞는 분석 분야를 결정하는 것이 매우 중요합니다.
2. 대상지 주소 입력 및 기본정보 확인
사업의 첫걸음은 대상 부지의 주소를 정확하게 입력하는 것입니다. 입력된 주소를 통해 토지대장, 토지이용계획원, 건축물대장 등 부지의 기초 정보를 확인할 수 있습니다. 이 정보를 바탕으로 부지의 면적, 건물 현황, 지목 및 기타 기본 자료를 파악하여, 사업 진행의 기초 자료로 활용합니다.
3. GIS 기반 시각화 자료 확인
현대의 부동산 분석에서는 GIS(지리정보시스템)가 필수입니다. 대상지 주변의 도로, 인프라, 지형 등 다양한 공간 정보를 시각화된 지도 자료를 통해 확인할 수 있습니다. 이 단계에서는 부지의 지리적 특성과 주변 환경을 직관적으로 파악함으로써, 사업 실행에 적합한지 여부를 미리 검토합니다.
4. 사업시행구역 경계 선택 및 설정
사업타당성분석의 중요한 단계 중 하나는 사업시행구역의 경계를 선택하는 과정입니다. 두 가지 방식이 있습니다.
- 필지 선택 방식: 시각화 자료를 기반으로 직접 마우스 클릭을 통해 포함할 필지를 선택합니다.
- 구역 그리기 방식: 대상 구역의 경계를 직접 그려 설정하며, 선택한 영역이 사업 조건을 충족하는지 여부를 동시에 검토합니다.
이 단계에서는 실제 사업 대상 범위를 명확하게 설정하는 것이 핵심입니다.
5. 시행조건 충족 여부 확인
선택한 사업시행구역이 관련 법규와 시행 조건을 충족하는지 반드시 확인해야 합니다. 건축법, 도시계획법 등 다양한 법적 요건을 만족하는지 검토하며, 만약 충족되지 않는다면 사업 진행 전 추가 보완이나 수정이 필요합니다. 이 과정은 이후 건축 계획 및 용적률 산출에 큰 영향을 미치므로 신중한 검토가 필요합니다.
6. 건축계획 및 용적률 산출
대상 부지에 적합한 건축 계획을 수립하고, 건축 가능한 최대 용적률을 산출합니다. 용적률은 부지에 건물을 얼마나 지을 수 있는지를 결정하는 중요한 요소로, 사업의 경제성 평가에 직접적인 영향을 미칩니다. 이 과정에서는 부지의 지형, 주변 건축물, 법적 제한 등을 고려하여 합리적인 건축 계획을 도출합니다.
7. 분양설계 및 시세조사
사업의 성공 여부는 분양설계와 시세조사에 크게 좌우됩니다. 이 단계는 다음과 같이 나뉩니다.
- 실현가능 용적률 내 분양설계: 산출된 용적률 범위 내에서 공동주택, 근린생활시설 등 분양 대상 건물의 구체적인 설계를 진행합니다.
- 종전자산 및 종후자산 시세조사: 개발 전후의 부동산 가치를 비교하여, 사업 진행 후 예상되는 시세 상승 효과와 투자 수익률을 예측합니다. 이 과정을 통해 최종적으로 분양 전략과 예상 가격을 결정하며, 투자 타당성을 평가합니다.
- 다세대 170 + 단독 2 + 다가구 7 = 총 179 세대 정도가 소유자 수로 추정할 수 있는데 실현 용적률 vs 현재용적률을 비교했을 대에 작은 평수 혼합한 내역들을 감안하면 약 150세대 ~ 250세대까지 아파트를 설계할 수 있습니다.
- 이 때, 주의할 점은 [토지 등 소유자 수 추정 vs 조합원 분양 수]를 동일하게 설정해야합니다.
8. 사업비 추정 및 결과보고서 확인
마지막 단계에서는 앞서 도출한 건축계획과 시세조사를 토대로 전체 사업비를 추정합니다. 이때 건축 공사비, 토지 매입비, 기타 부대비용 등을 모두 고려하여 종합적인 예산을 산출합니다. 이후, 산출된 결과를 바탕으로 사업타당성분석 결과보고서를 작성하고 최종 확인합니다.
결론
소규모주택정비 관리지역 외의 사업타당성분석은 체계적인 절차를 통해 대상 부지의 현황과 개발 가능성을 다각도로 평가하는 과정입니다. 위에서 설명한 단계들을 차례대로 진행함으로써, 투자 위험을 최소화하고 효율적인 사업 추진 계획을 수립할 수 있습니다. 각 단계에서 정확한 데이터 확인과 조건 충족 여부를 꼼꼼히 점검하는 것이 성공적인 사업 진행의 핵심입니다.
이 글이 소규모주택정비사업의 진행 절차와 각 단계의 중요 포인트를 이해하는 데 도움이 되길 바라며, 관련 사업 진행 시 유용한 참고 자료로 활용되길 기대하며, 본 검토 결과는 참고용으로만 활용하시길 바라겠습니다.
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