서울 마포 합정 온비드 국유재산 20억미만 물건 분석 (단독주택)

​합정동 433-51번지에 위치한 온비드 물건관리번호 2024-032067-895에 대한 상세 정보를 확인해 보겠습니다.​

물건 현황:

• 소재지: 서울특별시 마포구 합정동 433-51​
• 용도지역: 제2종일반주거지역​
• 토지면적: 156㎡​ (약 47.19평)
• 건물면적 : 59.5 ㎡ (약 18평)
• 최저입찰가: 1,803,956,000원​
• 토지면적 156㎡(약 47.19평) × 평당 약 2,500만 원(주변 시세 기준) = 약 11억 7,975만 원

주변 시세 파악:

네이버 부동산과 다음 부동산을 통해 합정동 일대의 유사한 부동산 시세를 조사한 결과, 제2종일반주거지역 내 유사한 토지와 건물의 평당 가격은 약 2,000만 원에서 2,500만 원 사이로 확인되었습니다.

 

최근 3개년 거래 내역 분석

제공된 자료에 따르면, 합정동 일대의 아파트 단지들의 3.3㎡당 평균 매매 가격은 다음과 같습니다:​

• 합정한강 아파트: 3.3㎡당 평균 3,479만 원 (​zigbang.com+2realty.daum.net+2realty.daum.net+2)
• 한국프라우드 아파트: 3.3㎡당 평균 3,124만 원​ (kbland.kr)
• 마포한강푸르지오: 3.3㎡당 평균 2,414만 원​ (realty.daum.net+2realty.daum.net+2zigbang.com+2)

그러나 이는 토지의 전체 면적을 평으로 환산한 값이며, 실제 토지 면적은 200㎡로 약 60.5평입니다. 따라서, 실제 토지 가치는 60.5평 × 2,000만 원 = 1,210,000,000원에서 1,512,500,000원 사이로 추정됩니다.

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입찰 예상가:

최저입찰가인 1,803,956,000원은 주변 시세와 비교했을 때 다소 높은 편으로 보입니다. 그러나 건물의 상태, 임대 수익, 향후 개발 가능성 등을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 일반적으로 최저입찰가의 10% 이상을 보증금으로 납부해야 하므로, 최소 입찰 보증금은 약 183,956,000원이 필요합니다.

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지리적 위치의 장단점:

• 장점:
  • 교통 편의성: 합정역과 인접하여 지하철 이용이 편리하며, 주요 도로와의 접근성이 우수합니다.​
  • 상업시설 접근성: 홍대 상권과 가까워 다양한 문화시설과 상업시설 이용이 가능합니다.​
• 단점:
  • 주거 환경: 상업지역과 인접하여 주거 환경이 다소 소란스러울 수 있습니다.​
  • 주차 문제: 주차 공간이 제한적일 수 있어 입주자나 방문객의 주차 불편이 예상됩니다.​

향후 개발 계획:

서울주택도시공사(SH공사) 홈페이지를 확인한 결과, 합정동 일대에 대한 특별한 개발 계획은 현재 확인되지 않았습니다. 그러나 마포구는 지속적인 도시 재생 사업과 개발이 이루어지는 지역이므로, 향후 개발 가능성을 염두에 두는 것이 좋습니다.

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대출 한도 및 DSR:

부동산 담보 대출의 담보인정비율(LTV)은 일반적으로 40%에서 60% 사이이며, 총부채원리금상환비율(DSR)은 개인의 소득과 기존 부채에 따라 다르게 적용됩니다. 예를 들어, LTV 50% 적용 시 최대 대출 가능 금액은 1,839,560,000원 × 50% = 919,780,000원이 됩니다. DSR은 개인의 소득과 부채 상황에 따라 다르므로, 정확한 계산을 위해서는 금융기관과 상담이 필요합니다.

 

결론:

해당 부동산은 합정역 인근의 우수한 입지와 향후 개발 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있습니다. 또한, 국유재산으로 별도의 권리분석이 요구되지 않습니다. 그러나 최저입찰가가 주변 시세 대비 높을 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 수익성 분석을 통해 신중한 입찰 결정을 내리는 것이 중요합니다.

 

[참고]물납가액 미만 재산 입찰 시 유의사항 (1).hwp

0.02MB

[참고]국유 일반재산 고객 설명 자료 (1).pdf

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[참고]쉽게 풀어쓴 국유재산 매각 입찰 (1).jpg

0.51MB

2025년도 제3회 국유재산 매각입찰공고문.hwp

0.03MB

p52024051000240010012024.pdf

12.74MB