근저당권 설정일, 배당순위, 배당금액(비율)의 사례

부동산 경매에서 가장 중요한 권리 분석 요소 중 하나는 바로 '근저당권 설정일자'입니다. 근저당권 설정일자는 경매 낙찰 후 배당순위를 결정하는 핵심 기준이기 때문에 정확한 이해가 필수적입니다. 

근저당권 설정일자란?

근저당권 설정일자는 부동산 소유자가 채무를 담보하기 위해 해당 부동산에 근저당을 설정한 날짜를 의미합니다. 등기부등본의 을구에 기재되며, 부동산 경매 시 말소기준권리로 작용하여 이후 설정된 권리들의 순위에 영향을 미칩니다.

근저당권 설정일자의 중요성

부동산 경매에서는 설정일자가 빠른 근저당권자가 우선적으로 채권을 변제받습니다. 설정일자 순서에 따라 1순위, 2순위, 3순위로 배당순위가 결정되며, 이 순서에 따라 경매 낙찰 시 배당금액이 배분됩니다.

배당순위 및 배당금액

1순위 근저당권

1순위 근저당권은 가장 먼저 설정된 근저당권으로, 경매 진행 시 가장 우선적으로 배당을 받습니다. 예를 들어, A 아파트의 낙찰가가 3억원이고 1순위 근저당권 설정금액이 1억 5천만원이라면, 해당 금액이 최우선으로 전액 배당됩니다.

• 배당금액 예시: 1억 5천만원
• 배당비율 예시: 100%

2순위 근저당권

2순위 근저당권은 1순위 근저당권이 설정된 이후 설정된 권리로, 1순위 근저당권의 배당 이후 남은 금액 내에서 배당을 받습니다. 예를 들어, 2순위 근저당권 금액이 1억원이고 낙찰가에서 1순위 배당금 1억 5천만원을 제외한 잔액이 1억 5천만원이라면, 2순위 근저당권자는 설정금액 전액(1억원)을 배당받습니다.

• 배당금액 예시: 1억원
• 배당비율 예시: 100%

3순위 근저당권

3순위 근저당권은 2순위 근저당권 이후 설정된 권리로, 1, 2순위 근저당권자 배당 이후 남은 금액 내에서 배당을 받게 됩니다. 만약 3순위 근저당권 설정금액이 1억원이고 낙찰가에서 앞서 1순위(1억 5천만원), 2순위(1억원) 배당금을 제외하면 5천만원만 남았다면, 3순위 근저당권자는 설정금액 1억원 중 5천만원만 부분적으로 배당받게 됩니다.

• 배당금액 예시: 5천만원
• 배당비율 예시: 50%

근저당권 배당 사례

다음은 이해를 돕기 위한 사례입니다.

• A빌라의 낙찰가: 5억원
• 1순위 근저당권 설정금액: 2억원
• 2순위 근저당권 설정금액: 1억 5천만원
• 3순위 근저당권 설정금액: 1억 5천만원

이 경우, 1순위 근저당권자는 2억원을 100% 배당받습니다. 이후 잔액 3억원 중 2순위 근저당권자도 1억 5천만원을 100% 배당받습니다. 마지막으로 남은 잔액 1억 5천만원은 3순위 근저당권자에게 100% 배당됩니다.

유의사항

• 근저당권 설정일자 확인 시 반드시 등기부등본 을구의 설정일을 정확히 확인해야 합니다.
• 배당순위와 배당금액을 명확히 파악하여 투자 위험을 최소화해야 합니다.
• 근저당권 배당은 경매 낙찰가 내에서만 이루어지며, 낙찰가가 설정금액보다 부족하면 일부 권리자는 배당을 전혀 받지 못할 수 있습니다.

결론

근저당권 설정일자와 배당순위 및 금액, 비율을 정확히 이해하면 경매 시 발생할 수 있는 투자 리스크를 최소화할 수 있습니다. 등기부등본을 꼼꼼히 검토하고 근저당권의 설정일자에 따라 권리분석을 철저히 진행하여 안정적인 경매 투자를 진행하시기 바랍니다.